多方面支援首次置業家庭

香港樓價在過去的十年急速上升，樓價升幅高於家庭入息增長。夾心階層沒有公屋的安全網，又未能受惠於數量短缺的居屋，自置居所的機會渺茫。本報告從置業需求角度切入，借鑒海外例子及檢視過去特區實行的政策，為首次置業家庭創造自住居所的機會。報告內建議的三項措施可針對首次置業家庭提供方便和援助。我們希望政府制定恆常的多元化置業計劃，為香港的長遠經濟及社會發展打好基石。

首次置業的困局

(a) 樓價快速上升

小型單位售價在過去的十年升幅高達3.3倍，大幅拋離整體售價指數。2012年至2016年的每年平均住宅成交量為6.1萬宗，對比上五年度下降了44.7%。至於2012年至2016年的私人住宅總落成量，對比上五年度，則上升21.8%至6萬宗。儘管落成量有所增加，私人住宅空置率卻逐年下跌至2016年的3.8%，反映市民對住宅需求殷切。

(b) 二手市場成交萎縮

政府在2010年起推出多輪的需求管理措施，分別為「額外印花稅」、「買家印花稅」、「雙倍從價印花稅」及「新住宅印花稅」。政府利用不同印花稅去壓抑非本地及非首置的置業需求是有效的，數據反映現時本地首置買家佔住宅物業成交的大多數；可是，此舉令二手市場成交量萎縮，使現有物業流轉率大幅減少，而最終影響到首置買家的選擇。

(c) 首付龐大難負擔

現時數據顯示住戶收入界乎$21,000至$26,000，要約14年才可儲蓄到40萬元作首期，而住戶收入界乎$39,000至$48,000，亦要用接近3年時間。所以，我們認為協助首置買家的主要措施是縮短儲蓄首期的時間。另外，總體自置居所比例在過去的十年下降了2.7%，下跌至50.4%，而25-44歲戶主的自置居所比例是眾多年齡組別之中跌幅最大。

(d) 樓按政策續漸失效

過去的樓市升幅令首置買家的選擇越來越少，他們過去大多優先考慮樓價400萬元以下的住宅作置業選擇，主要原因是可以透過按揭保險計劃承造最高90%樓貸。符合90%按揭的二手住宅供應少之又少，二手樓價400萬元或以下佔二手市場總成交的百分比，由2010年的78.7%下跌至2017年第一季的26.7%。因此，本報告會透過不同的政策為首置家庭提供更多置業選擇。

政策建議的理念

(i) 提供額外首期資金--開放更多置業選擇，促進家庭置業自住。
(ii) 活化二手市場--提高物業流轉率，釋放潛在供應。
(iii) 平衡新政策的收支--維持政府財政穩健，確立政策的延續性。
(iv) 促進社會和諧--收窄貧富差距，重塑置業願境。

政策建議一： 放寬按揭保險

我們建議透過放寬按揭保險（「按保」）貸款成數及樓價範圍，上調現時400萬元或以下的90%「按保」貸款，至470萬元或以下的樓宇，可承造95%「按保」樓貸；我們亦建議擴大「按保」適用的樓價範圍，由現時的600萬元提升至800萬元。這措施只適用於首次置業人士，而金管局設定的供款比率及壓力測試制度，必須保留。因此，可以受惠的首置買家，仍需符合嚴格的入息要求。

若果擴大「按保」適用的範圍，同時收窄僅符合「按保」樓宇和剛超出「按保」樓宇的首期差距，這可以有效疏導買家按不同購買力，去購買不同樓價的私人住宅，將置業需求更均勻地分佈在不同類型的單位，令小型單位樓價升幅放緩。放寬按揭保險，可令一些居於小型單位的住戶，因財富增長、家庭成員增加等原因更容易去放售自住單位，再購買中型單位，提升小型單位的流轉率，釋放潛在供應。

政策建議二： 設立「強積金置業計劃」

「強積金置業計劃」是允許提取強積金累算權益的一半，作支付首次置業用途；計劃只容許二人或以上的家庭申請。這方案是不用償還累算權益，並加入禁售及轉讓條款，例如10年，以減低可能的投機性行為。

這方案的另一可能性是需把提取的累算權益，償還至強積金戶口，以免影響未來退休的保障。如將提取的款額包含在按揭保險計劃下，更可以保障市民的強積金權益。

長遠而言，樓宇的資產升值，已可提供一定的退休保障。政府可參照建議的兩個方案，加強「強積金置業計劃」與安老按揭的連結，為退休保障機制創造協同效應。

政策建議三： 推行「首置資助計劃」

「首置資助計劃」的資助方式，是給予首置家庭一筆過免償還的20萬元置業補助金。「首資」的對象為符合房委會白表的入息及資產限額及綠表的家庭，綠白表不設比例。至於成功申請「首資」的家庭，只容許購買私人二手樓宇。

另外，有關物業擁有權的資格，白表家庭所有成員由申請時至5年前不得擁有任何住宅物業，而綠表家庭則不受此限。在名額方面，初時設定為每年2,800個，名額數量可依隨未來的住宅成交量調整。我們建議「首資」可以由房委會執行，在有資金需要時向政府申請注資。

發佈會影片

召集人曾鈺成先生（右二）、執行及研究總監馮可強先生（右一）、高級研究顧問羅祥國博士（左二）和陳雅彥先生（左一）就支援首次置業家庭議題發表研究報告。